Madrid es la 2ª ciudad europea más atractiva para la inversión inmobiliaria. Pero, ¿está realmente cara la ciudad?
De los españoles tienen la vivienda como principal preocupación
Diferencia de precios entre Madrid y el resto de España
Crecimiento de la demanda desde 2019
Precios actuales de Madrid versus 2008 (sin inflación)
La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los españoles. El 40% de la población la sitúa como el primer problema del país — un récord histórico que supera a la inmigración y los problemas políticos. En Madrid la preocupación es aún mayor pues los precios de Madrid duplican a los del resto de España y esta brecha no para de aumentar desde 2015.
Barómetro CIS — Diciembre 2025
Fuente: CIS, Barómetro diciembre 2025
Brecha de precio Madrid vs España (% sobre la media nacional)
Fuente: Idealista
Desde 2015, los precios en Madrid se han duplicado en términos nominales aunque ajustado por inflación, el incremento real se sitúa en torno al 70%.
Estos aumentos no han sido acompañados de un crecimiento proporcional de los salarios. En España, mientras que los precios han duplicado los salarios sólo han crecido entre un 40-45% nominalmente desde 2006. Los salarios reales apenas han variado mientras la vivienda se ha encarecido significativamente. En este contexto, lo normal es que estemos preocupados por el incremento de los precios en un bien tan básico como la vivienda.
Salarios vs Inflación vs Vivienda en Madrid
Fuente: INE, Idealista
Las burbujas suelen aparecer donde no se habla de ellas o donde nunca las ha habido antes, el peligro real está en los mercados que se asume crecimiento infinito. No es el caso de Real State (todos tenemos en mente lo que pasó) y aunque la percepción sea diferente, la situación actual es diferente a la burbuja de 2006. Hemos crecido la mitad en el doble del tiempo y actualmente hay un gravísimo problema de oferta de viviendas.
Comparación con los últimos 20 años
Fuente: Idealista, INE
Viviendas construidas y crecimiento de la población por año
Fuente: INE
viviendas/año en Madrid
personas de crecimiento/año
Interés por anuncio (base 2019)
Fuente: Idealista
% de demanda internacional sobre el total
Fuente: Portal estadístico del notariado
Para poner en perspectiva y ver desde otro punto de vista la situación de nuestra capital, es más acertado comparar Madrid con otras capitales mundiales o ciudades internacionales. Desde Sophiq, presentamos en nuestro "Afterwork" un informe que calculaba la relación entre el precio de la vivienda en Madrid y el coste de vida en la ciudad.
Ratio de precios de la vivienda respecto al coste de vida
Fuente: Numbeo CoL Index, Knight Frank 2025 Luxury Report, Global Property Index 2025
Madrid se sitúa en una posición muy favorable frente al resto de ciudades internacionales. Elegimos el índice de Numbeo para hacer la comparación pues es un indicador que tiene en cuenta los precios de todos los bienes básicos (como comida o transporte) pero no incluye la vivienda para no sesgar la comparación. Madrid está por debajo de la media internacional y le queda margen de crecimiento en comparación. Si Madrid tuviera un problema de precios, el resto de ciudades internacionales tendrían un problema mucho mayor.
Derivado del World Bank "Income share held by highest 10%"
Fuente: World Bank, Knight Frank, Global Property Index
Incluso para aquellas zonas más tensionadas, como son las zonas prime, Madrid tiene una imagen muy positiva frente al panorama internacional. Los salarios altos tienen más facilidad para acceder a las zonas de lujo.
Madrid está por debajo de la media internacional cuando comparas las zonas prime con el resto de la ciudad.
Con un gap del 78% de la zona prime con respecto al resto de la ciudad y una media internacional del 82%. La zona prime de Madrid sigue en una posición muy atractiva para seguir creciendo mientras lo siga haciendo la ciudad.
Ya hemos comentado que la situación aparte de ser muy diferente a la de 2006, ha cambiado mucho desde el punto de vista macroeconómico. La presión de la demanda no solo sigue creciendo sino que dada una mejor situación financiera cada año no hay razones para pensar que esto debería cambiar en el corto plazo.
PIB interanual
Paro en Madrid
hogares nuevos/año hasta 2039
ciudad europea para invertir
Según proyecciones del INE, los hogares van a crecer en 250.000 al año en España —50.000 solo en Madrid— hasta 2039.
A esto se suma la llegada de aproximadamente 600.000 inmigrantes anuales que presionan aún más la demanda de vivienda.
El PIB sigue creciendo a ritmos del ~3% interanual, mientras que la tasa de paro en España se sitúa en el 10,5%,
un 10% menos que en 2024. En Madrid, el desempleo es aún menor: solo el 8%.
Las transacciones inmobiliarias están en máximos históricos con una tendencia positiva a largo plazo,
lo que refleja una demanda sostenida y un mercado saludable que continúa atrayendo tanto a compradores nacionales como internacionales.
¿Está cara Madrid? Depende.
La vivienda se ha encarecido significativamente más que los salarios. La preocupación es legítima.
Madrid sigue teniendo precios competitivos respecto a su nivel de vida y poder adquisitivo.
Madrid ofrece rentabilidad, seguridad jurídica y potencial de revalorización.
El problema no es una burbuja especulativa, sino un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que solo se resolverá construyendo más vivienda.
11 gráficas, datos y análisis detallado en PDF.